Markus Pichler/Unibail-Rodamco: Berechenbar u...
 
Markus Pichler/Unibail-Rodamco

Berechenbar und transparent

Unibail-Rodamco

Mag. Markus Pichler, Managing Director Austria von Unibail-Rodamco, spricht im CASH-Interview über den Ausbau von Donauzentrum und Shopping City Süd (SCS), über die Kalkulation von Mietpreisen sowie über die Abkehr vom Dogma des permanenten Wachstums im Handel.

CASH: Herr Pichler, mit der Umgestaltung des Donauzentrums und der SCS haben Sie derzeit zwei wahre Großprojekte am Laufen. Kommt es aufgrund der derzeitigen wirtschaftlichen Situation zu Veränderungen sowohl bei den gesetzten Maßnahmen als auch bei den Zeitplänen?
Markus Pichler: Das wirtschatliche Umfeld hat keinen Einfluss auf unsere Baumaßnahmen und Zeitpläne. Wie vorgesehen werden wir im Donauzentrum im Herbst 2010 rund 25.000 Quadratmeter zusätzliche Verkaufsfläche eröffnen. Die Nachfrage danach ist sehr groß und die Großmieter sind bereits fixiert.

Und wie schauen die Pläne für die SCS aus?
Da ist die Zeitschiene noch nicht so in Stein gemeißelt wie im Donauzentrum. Wir befinden uns gerade in der intensiven Planungsphase für jene Renovierungsschritte, die dann in den Jahren 2010 bis 2013 umgesetzt werden sollen. So schauen wir uns derzeit beispielsweise die technische Infrastruktur der SCS näher an, die ja aus den späten 1970er bzw. 1980er Jahren stammt. Bis Jahresende wollen wir ein klares Bild haben, welche Schritte zur Effizienzsteigerung hier gesetzt werden können.

Und was erwartet nun die Besucher in einer erneuerten SCS?
Das Wohlfühlgefühl in der SCS ist sicherlich verbesserungswürdig. Wir werden daher beim optischen Relaunch neueste Design- und Lichtelemente einsetzen, um eine angenehme Atmosphäre zu schaffen. Wir wollen aber auch neue Ruhezonen einrichten, wo sich unsere Besucher hinsetzen können.

Ist eigentlich auch eine Erweiterung der SCS angedacht?
Ja, wir bewerten derzeit die Schaffung von Neuflächen. Wir werden aber sicherlich nicht riesige Zusatzflächen errichten.

Wird es im Zuge der Umgestaltungsarbeiten ebenso zu Veränderungen im Außenbereich – sprich im Verkehrsleitsystem – kommen?
Die Verkehrssituation mit rund 50.000 Autos an Spitzentagen ist ein Knackpunkt. Diesbezüglich wollen wir gemeinsam mit den Gemeinden und der Asfinag verbesserte Verkehrslösungen erarbeiten. Gleichzeitig sollen die Parkplatzflächen sicherer und attraktiver werden.

All diese Maßnahmen kosten natürlich Geld, das wieder eingenommen werden will. Wie stark werden sich daher die Mieten in der SCS erhöhen?
Bei auslaufenden Verträgen kam es bereits zu Mieterhöhungen mit Aussicht auf die Renovierungsarbeiten. Es bringt aber nichts, wenn wir den Bogen jetzt überspannen und uns dann die Mieter wegbrechen. Wir setzen vielmehr auf ein international erprobtes Kalkulationsmodell, dem branchenspezifische Umsätze pro Quadratmeter zugrunde liegen. Auf diesem sehr transparenten System basiert unsere Mietzinsberechnung, die wir dann auch konsequent umsetzen. So lässt sich ein gutes Verhältnis zu den Mietern aufbauen, so kann man ein Einkaufszentrum weiterentwickeln und eine Win-win-Situation schaffen.

Dennoch werden auch Sie immer wieder Preisdiskussionen mit Ihren Mietern führen müssen.
Sicherlich hat die SCS ihren Preis, schließlich haben aber auch viele Händler hier ihren umsatzstärksten Standort in ganz Österreich. Wir bieten weiters Berechenbarkeit, die es bei neu errichteten Shoppingcentern nicht gibt. Zudem sorgen unsere Frequenz, unsere Größe und unser Image dafür, dass die SCS für viele neue Konzepte der erste Ansprechpartner in Österreich ist. Wir sind also in der SCS in der glücklichen Lage, dass die Nachfrage nach vermietbaren Flächen größer ist als das Angebot.

Apropos freie Flächen – was tut sich eigentlich auf dem Areal der ehemaligen Sale City?
Durch den Neubau des Möbelhauses Leiner in diesem Gebiet ergeben sich interessante Perspektiven. Wir planen daher, auf dem Areal der ehemaligen Sale City eine „SCS plus" zu machen – sprich Flächen für Konzepte ab 1.500 Quadratmetern aufwärts. Thematisch wird es sicherlich kein reiner Möbelcluster, vielmehr wollen wir den gesamten Bereich „Leben und Wohnen" abdecken. Eröffnen wollen wir im zweiten Quartal 2010, doch wir machen uns da keinen Zeitdruck. Schließlich gilt es, ein langfristiges Projekt zu entwickeln und nicht nur kurzfristig die Flächen zu füllen.

Neben den langfristigen Projekten möchte ich natürlich auch auf das aktuelle Geschäft zu sprechen kommen. Wie läuft’s da in der SCS?
Das erste Halbjahr 2009 ist in etwa gleich gut verlaufen wie im Vorjahr. Ob wir auch das Gesamtjahr pari abschließen können, hängt entscheidend von der Arbeitslosenentwicklung im Herbst ab. Für mich stellt sich aber ganz generell die Frage, ob wir uns nicht vom Dogma des permanenten Wachstums im Handel um jährlich zwei bis vier Prozent für die kommenden Jahre verabschieden werden müssen. In Österreich haben wir mittlerweile ein so hohes Wohlstandsniveau erreicht, dass durch die Reduzierung der Konsumausgaben die Lebensqualität nicht merklich leidet. Ich sehe darin auch kein Problem, wenn die Business-Modelle schon von Vornherein darauf abgestimmt sind.

Weil Sie gerade von Business-Modellen gesprochen haben – welche Pläne hat Unibail-Rodamco diesbezüglich für den österreichischen Markt, auf dem man ja bereits drei Einkaufszentren besitzt?
Österreich ist für Unibail-Rodamco ein Kernmarkt und das Konzernziel lautet, nicht in neue Märkte hineinzugehen, sondern Positionen in bestehenden Ländern zu stärken. Wir beobachten daher den Markt genau und wenn sich die Gelegenheit ergibt, werden wir Objekte zukaufen. Diese müssen jedoch strategisch zu uns passen und über die entsprechende Lage, Größe und Entwicklungspotenzial verfügen. Selbstverständlich spielt auch der Preis eine Rolle. Wir müssen aber nicht unbedingt ein zusätzliches Objekt in Österreich erwerben, schließlich haben wir mit den drei bestehenden derzeit genug zu tun. (lacht)

Ja, was tut sich eigentlich in diesem dritten Einkaufszentrum, dem Klagenfurter Südpark?
Im Südpark gibt es bedingt durch zwei Konkurse derzeit Leerstände. Es wird aber sehr aktiv daran gearbeitet, diese Flächen wieder zu vermieten und ich bin auch sehr positiv gestimmt, dass wir in den nächsten Monaten die Abschlüsse schaffen. Da wollen wir auch Synergien mit bestehenden Mietern aus den beiden anderen Einkaufszentren spielen lassen.

Eine abschließende Frage: Vor Ihrer Tätigkeit bei Unibail-Rodamco waren Sie bei Procter & Gamble, Red Bull und Mc Donald’s in Marketing und Vertrieb tätig. Was macht für Sie nun den Reiz der Immobilienbranche aus?
Nach 15 Jahren in Marketing und Vertrieb von Konsumgütern, war der Reiz groß, etwas ganz anderes zu machen. Die Zuständigkeit für die zwei größten Shopphingcenter in Österreich ist eine sehr spannende Herausforderung. Durch die Umbaumaßnahmen im Donauzentrum und in der SCS ergeben sich hier große Gestaltungsmöglichkeiten. Beeindruckt hat mich aber auch Unibail-Rodamco. Dieses Unternehmen setzt die qualitative Benchmark der Branche und mit diesem Team von hoch professionellen Leuten macht es wirklich Spaß zusammenzuarbeiten.

Herr Pichler, vielen Dank für das Interview.

stats