Ringstrassen-Galerien: Kleines Qualitäts-U
 
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Obwohl die Ringstrassen-Galerien nicht direkt Teil des Goldenen U Kärntner Straße-Graben-Kohlmarkt sind, verzeichnet das innerstädtische Einkaufszentrum seit Jahren stabile Wachstumsraten. Die Erfolgsgründe erläutert Rudolf Richter, Leiter Centermanagement Ekazent Immobilien GmbH, im Interview mit CASH.

CASH: Herr Richter, Ekazent bezeichnet sich auf der firmeneigenen Homepage als Österreichs führender Aktivator von Handelsimmobilien. Was genau unterscheidet den Betreiber eines Shoppingcenters denn von einem Aktivator?



Rudolf Richter: Man kann ein Einkaufszentrum einfach nur verwalten. Man kann es aber auch aktiv entwickeln, in dem man es vorausschauend immer wieder rechtzeitig an die geänderten Bedürfnisse des Marktes anpasst und so zu einer funktionierenden Drehscheibe zwischen Investoren, Mietern und Konsumenten macht.

Wie muss man sich das in der Praxis konkret vorstellen?


Indem man beispielsweise kontinuierlich am optimalen Shop-Mix arbeitet und so die Kunden langfristig glücklich macht.

Sind die Kunden der Ringstrassen-Galerien glücklich?


Jedenfalls bewerten sie uns in puncto Service bzw. Qualität des Personals sehr hoch. 80 Prozent Kundenzufriedenheit sprechen für sich.

Mit dem Shop-Mix hat das jetzt aber nicht unmittelbar zu tun?


Das Ganze ist ein Puzzle. Der richtige Mix an Geschäften ist eine Erfolgskomponente, Service- und Personalqualität eine weitere.

Und für die sorgen Sie ebenfalls?


Ja, mit unserem Ekcellence by Ekazent-Programm. Damit ermöglichen wir es den Mietern, laufend an Service- und Personaltrainings teilzunehmen.

Wird das Angebot gerne in Anspruch genommen?

Das Programm, das wir übrigens in allen von uns betreuten Anlagen anbieten, wird in der Regel sehr gut angenommen. Einige wenige bildungsresistente Unternehmen gibt es aber immer.

Woran liegt das Ihrer Meinung nach?


Jedenfalls nicht an den Kosten, denn die bestreiten wir aus unserem Marketingbudget. Die Mitarbeiter in die Trainings entsenden müssen die Unternehmen aber schon selbst.

Da wir gerade beim Thema Marketing sind: Welchen Anteil am Erfolg eines Shoppingcenters hat die Werbung Ihres Erachtens?

Werbung ist ohne Frage wichtig, aber man soll ihre Rolle nicht überbewerten. Die Werbung kann helfen, die Leute immer wieder an das Haus zu erinnern. Mindestens ebenso wichtig, wenn nicht sogar wichtiger, ist allerdings die Kundenzufriedenheit.

Die im Fall der Ringstrassen-Galerien ja gegeben ist, wie sie bereits dargelegt haben. Wie zufrieden sind Sie umgekehrt mit der Kundenfrequenz?

Die Wiener und Wienerinnen kennen die Ringstrassen-Galerien. Gerade jetzt mit den Weihnachtseinkäufen ist das Haus sogar um ein Vielfaches stärker frequentiert. Aber einmal abgesehen davon leben wir – die Sommermonate vielleicht ausgenommen – gar nicht so sehr von der Laufkundschaft. Aus der Marktforschung wissen wir, dass 70 Prozent unserer Kunden Stammkunden sind.

Was Sie worauf zurückführen?

Die Ringstraßengalerien sind ein sauberes, sicheres, technisch funktionierendes Haus. Das sorgt für ein entsprechendes Wohlfühlambiente und deshalb kommen die Leute gerne immer wieder. Natürlich spielt in diesem Zusammenhang aber auch die Nahversorgerfunktion, die wir dank Billa Corso und Bipa erfüllen, eine große

Rolle.

Dann stört es Sie nicht weiter, dass die Ringstraßengalerien etwas abseits des Goldenen U liegen?



Unsere Versuche, dies über die Attraktivierung des Bereiches Mahlerstraße (mittels Glasdach, Anm.) zu erreichen, sind bisher nicht zuletzt an diversen magistratischen Schutzverordnungen gescheitert, Stichwort: Denkmalschutz. Besonders im Bereich rund um die Oper gibt es diesbezüglich verschärfte Auflagen. Nichtsdestotrotz hat sich in den letzten Jahren rund um die Ringstrassen-Galerien so etwas wie ein kleines Qualitäts-U gebildet.

Können Sie das etwas näher erläutern?

Nachdem die Galerien schon zirka fünf Jahre eröffnet waren und sich in dem Gebiet etabliert hatten, begann auch das Grätzel Mahlerstraße/Akademiestraße/Walfischgasse zu wachsen, zu florieren, und – parallel zur Entwicklung der Ring-strassen – Eigenständigkeit zu entwickeln. Mittlerweile haben wir dort neben vielen kleinen Boutiquen und Spezialgeschäften eine große Restaurantszene und zusätzliche Publikumsmagnete wie einen Nespresso-Shop oder einen Backhausen. Und so bildet dieses kleine U heute eine Symbiose mit den Ringstrassen-Galerien: Beide sind Frequenzbringer und -träger zugleich.

Nachmieter für frei werdende Flächen zu finden, bereitet Ihnen also keine Schwierigkeiten?

Im Gegenteil, es gibt sogar Wartelisten für die Flächen. Im Obergeschoss sind für 2010 zudem attraktive Veränderungen in Vorberei tung. Mehr will ich zum gegenwärtigen Zeitpunkt aber noch nicht verraten.

Das Jahr neigt sich dem Ende zu. Allgemein war heuer viel vom Luxussegment als dem eigentlichen Verlierer der Krise die Rede. Können Sie diese Entwicklung bestätigen?

Wir verzeichnen über die Jahre viele Asiaten und Araber als Kunden, das hat auch heuer wieder gut funktioniert. Am ehesten war ein Rückgang noch bei den russischen Gästen bemerkbar. Insgesamt war die Krise aber nicht wirklich spürbar. Ich möchte bei der Gelegenheit jedoch noch einmal betonen, dass die Ringstrassen-Galerien keine Luxusmall sind. Das war bestenfalls in der Anfangsjahren der Fall. Wir haben dem aber bald gegengesteuert und den Branchenmix so gestaltet, dass er nicht nur A1-Kunden, sondern auch die A- und B-Schicht anspricht. Da gehe ich nicht hin, weil dort alles so teuer ist sagen also nur die, die noch nie bei uns waren.

Und mit der wirtschaftlichen Entwicklung in diesem Jahr sind Sie zufrieden?

Die Entwicklung verlief bislang recht zufriedenstellend, und sofern zu Weihnachten nicht noch ein völlig unerwarteter Einbruch folgt, schließen wir das Jahr mit einem Plus von zwei bis zweieinhalb Prozent gegenüber dem Vorjahr ab.

Noch eine letzte Frage: Ekazent operiert mit Erfolg im Inland. Wie aktiv ist das Unternehmen eigentlich im Ausland?

Wir arbeiten kontinuierlich daran, dass Neuaufträge hereinkommen und schauen dabei auch über die Grenzen ins Ausland. Der Management-Auftrag für die Westgate Shopping City in Zagreb zeigt, dass wir dabei ebenso erfolgreich sind.

Herr Richter, vielen Dank für das Interview!



 



Ringstrassengalerien: Zahlen, Daten, Fakten
Gesamtfläche: rd. 35.000 m2 inkl. Kärntnerringhof
Verkaufsfläche: ca. 20.000 m2
Umsatzentwicklung positiv im Trend: plus zwei bis zweieinhalb Prozent ggü. VJ. Seit 1994 wichtige Adresse für City-Shopper; rund 70 Shops, darunter Nahversorger wie Billa Corso und Bipa. Neuzgänge 2009: Marc O’Polo, Mothwurf (exklusive Trachtenmode aus Österreich ), Laster Bags (Handtaschen, Modeschmuck & Accessoires) sowie House of Scotland (Herren- und Damenstrickmode im britischen Stil). Exklusiv nur in den Ringstrassen-Galerien zu finden: Aigner Shop, Crabtree & Evelyn, Giesswein.
Branchenmix: 40 Prozent Textil, 20 Prozent Gastronomie, Rest: Geschenkartikel, Spielwaren, Parfümerie, Outdoor (Golf) etc.
Eigenes Trainings- und Entwicklungsprogramm für Verkaufspersonal: Ekcellence by Ekazent
Regelmäßig Kunst & Kultur Events. Der 7. Ringstrassen-Galerien Designer Award ist in Vorbereitung.
Internet: www.ringstrassen-galerien.at





Rudolf Richter, Leiter Centermanagement, Ekazent Immobilien Management GmbH© Fotos: Ringstrassen-Galerien
Fotos: Ringstrassen-Galerien
Rudolf Richter, Leiter Centermanagement, Ekazent Immobilien Management GmbH© Fotos: Ringstrassen-Galerien
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