Shopping Center in Österreich: Jedes fünfte E...
 
Shopping Center in Österreich

Jedes fünfte Einkaufszentrum floppt!

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Entscheidend für den Erfolg eines Shopping Center ist, dass die Eigentümer die Bedürfnisse der Konsumenten vor die der Mieter, Finanzierer bzw. Architekten stellenBernd Sterzl/pixelio.de
Entscheidend für den Erfolg eines Shopping Center ist, dass die Eigentümer die Bedürfnisse der Konsumenten vor die der Mieter, Finanzierer bzw. Architekten stellenBernd Sterzl/pixelio.de

Laut RegioPlan Consulting weisen rund 20 der aktuell 100 größten Shopping Center in Österreich gemessen an ihrem durchschnittlichen Quadratmeterumsatz pro Jahr eine sehr schwache Performance auf.

Gemessen an ihren durchschnittlichen Quadratmeterumsätzen pro Jahr weisen rund 20 der aktuell 100 größten Shopping Center in Österreich eine sehr schwache Performance auf. Darunter ist die ganze Bandbreite an Typen und Lagen zu finden: Kleine und mittelgroße, rund 20 Jahre alte aber auch sehr neue sowie innerstädtische und Stadtrandobjekte.

Lage und Konzept sind oft nicht aufeinander abgestimmt!



„Einkaufszentren sind keine automatischen Umsatzmaschinen, sondern pflegeintensive Objekte, die einer genauen Planung bedürfen“, erklärt Mag. Hanna Bomba-Wilhelmi, CEO von RegioPlan Consulting. Damit ein Einkaufszentrum funktioniert, müssen Größe, Branchen- und Mietermix sowie die Ausrichtung des Objektes auf den Standort abgestimmt sein. Dies bedeutet, dass das Angebot auch passend für die Kundenbedürfnisse in der Umgebung sein muss. Bei einer genaueren Analyse jener Objekte, dieunterdurchschnittliche Leistungen aufweisen, fällt auf, dass einige dieser Faktoren vernachlässigt wurden.

Top Center sind Europark, Messepark und Fischapark!



Die beste Performance im Sinne der Flächenproduktivität weisen in Österreich Zentren, wie der Europark in Salzburg, der Messepark in Dornbirn und der Fischapark in Wiener Neustadt auf. Diese Objekte zeichnen sich weder durch eine besondere Größe, noch eine besonders ausgefallene Architektur aus. Es ist primär eine funktionale Architektur, die die Kundenbedürfnisse nach leichter Orientierung respektiert. Nicht nur hinsichtlich der Architektur, sondern auch im Hinblick auf den Branchen- und Mietermix, auf die Größe oder die Einkaufsatmosphäre werden diese Zentren den Anforderungen, die Kunden an Einkaufsstätten stellen, gerecht.

Patient Einkaufszentrum – eine Bestandsaufnahme!



Der durchschnittliche Quadratmeterumsatz in den aktuell 100 größten Zentren in Österreich liegt bei rund 4.400 Euro im Jahr. Nach Größenkategorien weisen insbesondere jene Shopping Center zwischen 10.000 und 20.000 m² Verkaufsfläche eine unterdurchschnittliche Performance auf. Nach Lage betrachtet sind es tendenziell Stadtteilzentren, die schwächere Umsätze erreichen. Objekte jedoch, die direkt in Einkaufsstraßen integriert sind, weisen ebenso wie jene am Stadtrand eine überdurchschnittliche Produktivität auf. Während sich am untersten Ende der Produktivitätsskala rund 20 Objekte einordnen, gibt es am obersten Ende nur rund 10 Objekte. Der Rest weist eine durchschnittliche Performance zwischen 3.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter auf.

Standort, Konzept & Größe – die häufigsten Fehler!



„Die wichtigste und schwierigste Phase, die über den Erfolg eines Einkaufszentrums entscheidet, ist die Planungsphase“, betont Mag. Bomba-Wilhelmi. Es ist nicht einfach, ein Shopping Center zu entwickeln und Kompromisse sind oft unumgänglich. „Wichtig ist jedoch zu erkennen, welche Kompromisse einem Einkaufszentrum den Todesstoß versetzen können“, so Mag. Bomba-Wilhelmi. „Nach mehr als 25 Jahren Erfahrung bei der Analyse von mehreren Hunderten von Einkaufszentren europaweit, ist es uns möglich zu erkennen, welche Kompromisse möglich sind und welche nicht.“ Zu viele Kompromisse erkennt man an niedrigen Frequenzen, unterdurchschnittlichen Quadratmeterumsätzen und hohen Leerständen.

Die häufigsten Probleme von Einkaufszentren mit unterdurchschnittlicher Performance können folgendermaßen zusammengefasst werden: Die Objekte sind für das Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet zu groß oder zu klein und haben für die Konsumenten, die sie ansprechen wollen, einen unattraktiven oder unpassenden Branchen- und Mietermix. Häufig wurde die bestehende oder kommende Konkurrenz nicht ausreichend berücksichtigt und das Potenzial viel zu optimistisch eingeschätzt. „Für manche notleidende Objekte gibt es Möglichkeiten zur Optimierung“, erklärt Mag. Bomba-Wilhelmi. Verkleinerungen, Ausbau, Optimierungen im Branchen- und Mietermix, eine klarere Positionierung am Markt als Nahversorgungs-, regionales oder überregionales Einkaufszentrum sind einige dieser Möglichkeiten. „Diese müssen jedoch im Rahmen einer genauen Standortanalyse geprüft werden, denn keine Kosmetik und keine Werbung alleine schafft die strukturellen Probleme weg.“ Nicht alle Objekte können noch optimiert werden. Wenn Shopping Center an Standorten entstanden sind, die für den Handel unpassend sind, wird auch eine Standortanalyse diese Handelsobjekte nicht optimieren können. Was eine Standortanalyse sehr wohl auch in diesem Fall kann, ist alternative Nutzungen aufzeigen.

Was machen die Besten anders?



Es ist nicht der Begriff Park, der für die mit über 8.000 Euro/m² sehr gute Leistung eines Europarks, Messeparks und Fischaparks verantwortlich ist. Das Management-Knowhow spielt hier eine bedeutende Rolle, denn zwei der Objekte gehören zur SES GmbH, einem erfolgreichen Entwickler und Betreiber von Einkaufszentren in Europa, der Messepark zur Spar-Gruppe. „Entscheidend dabei ist, dass die Eigentümer die Bedürfnisse der Konsumenten vor die Bedürfnisse der Mieter, Finanzierer oder Architekten stellen“, betont Mag. Bomba-Wilhelmi. Eine leichte Erreichbarkeit, ausreichend Parkplätze, ein attraktiver Mietermix und eine gute Einkaufsatmosphäre sind jene Anforderungen, die Konsumenten an eine Einkaufsstätte stellen. Wenn über eine gute Erreichbarkeit und ausreichend Parkplätze fast jedes Zentrum verfügt und die gute Einkaufsatmosphäre mit einer passenden Architektur und Gestaltung erreicht werden kann, so erweist sich insbesondere die Gestaltung eines optimalen Mietermixes als etwas schwieriger. Dieselben Mieter an allen Standorten werden nicht ausreichen, denn jedes Objekt muss versuchen, sich von der Konkurrenz abzuheben. Ein Europark ist für den Standort, wo er sich befindet, ideal, was aber nicht heißt, dass er an jedem anderen Standort erfolgreich sein würde. Ein H&M, ein Media Markt oder ein Ikea sind keine Erfolgsgaranten für jeden Standort. „Ich kann mit einem Lebensmittelgeschäft, einem Blumenladen und drei kleineren Modegeschäften an manchen Standorten ebenso erfolgreich sein, wenn dies passend für die Umgebung ist“, schlussfolgert Mag. Bomba-Wilhelmi.
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